Квартира, частный дом, земельный участок. Покупаем правильно !!!

Эту статью мы хотим посвятить теме покупки-продажи квартиры, покупке-продаже земельного участка, покупки-продажи частного дома. Люди очень много задают вопросов касающиеся этих тем, поэтому эту статью мы решили посвятить этому.

Итак, купля-продажа квартиры. Что необходимо знать и продавцу и покупателю. Не секрет, что покупая или продавая квартиру вы несете определенные риски, эти риски могут быть связаны у покупателя с тем, что квартира может оказаться ну не совсем чистой как говорится. То есть на неё могут иметь право третьи лица на ней может быть куча долгов, в ней может неожиданно появиться человек, который там был когда-то зарегистрирован, его оттуда выписали, но по суду он восстановился ну и так далее и тому подобное.

Рисков очень много и они связаны с достаточно крупной денежной суммой. Риски продавца.

Риски продавца состоят в том, что покупатель может оказаться неплатежеспособным. Либо покупатель потом окажется недобросовестным и потребует  расторгнуть договор купли продажи или потребовать через суд у продавца обратно всю денежную сумму.

Вариантов может быть масса поэтому изначально перед тем как подходить к заключению договора купли-продажи, регистрации его в управлении Росреестра, вам необходимо уяснить основные моменты и кроме того документально убедиться самому в чистоте документов квартиры.

AltНо учитывая, что наверное все таки основные риски при купле-продаже недвижимости несут покупатели отдавая деньги и получая от собственника неизвестный пока еще объект недвижимости ни зная его не истории ни подводных камней, то наверное эта статья больше будет рассчитана на них. Покупая квартиру, то есть найдя какую-то квартиру, которая по цене и по другим характеристикам подходит вашим запросам и вашим возможностям я посоветовал бы вам вместе с продавцом либо с его представителем, а 95 процентов рынка недвижимости находятся под риэлтерскими агентствами проверить все необходимые документы.

Не поленитесь и настоите на том, чтобы вы вместе с ними съездили в абонентный отдел и взяли выписку из домовой книги, то есть его квартирную выписку в ней должно быть отражено количество людей которые были прописаны в данной квартире зарегистрированы и которых выписали оттуда. Иногда случается такое, что согласно выписке в квартире которую вы собираетесь покупать прописаны несколько человек, причем один из них находится в местах лишения свободы и выписать его по закону у продавца ну не получается хотя есть такие законы и возможности – это первый нюанс. Второй нюанс, что касается квартиры вам необходимо заехать в тот же самый абонентный отдел и взять так называемую справку на продажу. Дело в том, что раньше такие справки управлением Росреестра при регистрации сделки по переходу права собственности на объект, они требовались в обязательном порядке. Сейчас их не требует, но тем не менее я бы на вашем месте взял.

Что эта справка дает?  

Во-первых, вы будете знать о реальном размере долга по коммунальным услугам за данную квартиру. Конечно, я думаю, что вам не хотелось бы покупать квартиру, которая вам в принципе и приглянулась по цене и вы отдаете последние деньги и узнаете, что за эту квартиру у вас по коммунальным услугам долг порядка 300 там 200 тысяч.

Ну наверное неприятно и поэтому все эти нюансы необходимо смотреть лично.

Почему лично? Потому что иногда продавцы не совсем честны и агентства недвижимости такие справки делают задними числами либо в справки вносят ту информацию, которая нужна.

Договор составлен таким образом, что вы ничего потом не сможете потребовать с этого агентства, потому что агентства работают по доверенности от хозяина квартиры. Хозяин квартиры какой-нибудь негоциант или какой-нибудь  умственно больной,  не полноценный и находится где-нибудь на лечении в психиатрической больнице, нюансов масса. Поэтому квартиру, историю квартиры нужно знать,  я бы на вашем месте не поленился и прошёлся бы по соседним то есть к соседу снизу, соседу сверху соседями по личным площадкам просто говорить.

Это очень часто помогает людям узнать много того, о чем вам не скажут не хозяин квартиры ни продавец, ни риэлторские агентства.

Дальше необходимо обратить внимание на личность самого продавца особенно если эту квартиру он получил по наследству, причем если получил буквально совсем недавно. Дело в том, что часто бывают ситуации, когда полученную по наследству квартиру быстренько продают, а потом выясняется что наследство было получено с нарушением требований закона и появились какие-то еще ранее не известные наследники, требующие свою долю.

В этом случае договор купли-продажи расторгнут, а вы понимаете сами что заплаченные деньги вернуть так просто не удастся, даже через суд потому что они уже как правило куда-то потрачены и опять начнется судебное решение, исполнительное производство и по 2000 в месяц вам будут возвращать. Такие ситуации были, вот поэтому необходимо смотреть внимательно кто является собственник квартиры, как он получил квартиру. Если приобрел ее сам по договору купли-продажи это одно. Если даже он получил по наследству, но это было к примеру хоть год  полтора, два, три назад это тоже ничего страшного, а если квартиру получил в наследство и буквально через неделю он уже продает,  здесь конечно могут возникать определенные вопросы и риски могут быть.

Допустим все хорошо, вам квартира понравилось, документы все в  порядке,  вопросов нет. То мы с вами подходим к этапу составления договора купли-продажи. Маленький нюанс – не все продавцы желают показывать  полную стоимость продажи квартиры. С одной стороны я их понимаю, если они владели квартиры менее 3 лет то с продажи квартиры они должны будут заплатить налог. Для того чтобы заплатить налог меньше, либо не платить его вовсе они с вами договариваются, что по договору купли-продажи они укажут меньшую сумму. Таким образом если в договоре у вас будет вместо   10 миллионов указано 2 миллиона , то только на 2 миллионов вы сможете рассчитывать при обращении в суд, а остальные восемь миллионов которые у вас были оформлены какой-то непонятной распиской, вы получить не сможете. Имейте это виду соглашаясь на такие условия продавца.

Далее перейдем к земельному участку. Какие нюансы и особенности есть при купли-продажи земельного участка?  

Ну безусловно вам необходимо посмотреть сначала и определиться для чего вы покупаете земельный участок, потому что согласно правил застройки и землепользования которые принимаются каждым территориальным подразделением, каждой администрацией округом существует градацией земель и в зависимости от этой градации на них их можно использовать в определенном русле, то есть существует и называемые зоны в которая попадает ваш земельный участок.

Есть зоны и высотной застройки, есть зоны делового администрирования есть зоны парковые, культурные и т.д. Для каждой из этих зон существует ограничение в использовании, то есть если ваш участок находится в зоне малоэтажной жилой застройки, то вы никогда не сможете на этом земельном участке построить, допустим, 2 двухэтажную гостиницу или что-то в этом роде, поэтому прежде чем купить землю, позаботьтесь вопросом во первых для чего вам нужна земля и соответствует ли тот земельный участок который вы покупаете, тем требованиям для которых вы его берете.

То есть если вы хотите построить допустим какую-то городскую баню общественную, гостиницы с развлекательным комплексам и участок вроде хороший большой и удобно расположены подъездные пути, но если вы не поленитесь и загляните на в свободном доступе в интернете правила застройки и землепользования допустим  Москвы или  Подмосковья, другого города – Павловского посада, Пушкина, неважно, то в этих правилах необходимо найти тот земельный участок который вы собираюсь приобретать и посмотреть какой зоне он относится. Потом когда вы найдете к  какой зоне относится ваш участок, вы почитаете аннотацию, что в этой зоне разрешено строить. Если все совпадает переходим к следующему этапу- документы на земельный участок.

Безусловно это должно быть свидетельство о государственной регистрации права собственности на него. Дальше я советую посмотреть, когда этот земельный участок был получен в собственность нынешним владельцам. Остается вопрос получения земельного участка в собственность –  смотрите срок когда он  был получен по наследству, потому что те подводные камни о  которых я говорил при купле-продаже квартир, которые были получены в наследство и сразу же продаются, вот здесь те же самые подводные камни могут быть. Не факт, что они будут, но возможность такая существует поэтому это все также посмотрите.

Далее обязательно необходимо попросить у продавца кадастровый паспорт земельного участка – это первое и второе – пусть собственник закажет выписку на земельный участок. Это делается в кадастровой палате, государственная пошлина 400 рублей. В этих документах вы найдете, самое важное, во-первых координаты поворотных точек земельного участка, которые я бы на вашем месте не поленился и проверил, то есть необходимо их вынести в натуру.

Это тоже проверьте обязательно и если документы все в порядке опять же переходите к составлению договора купли-продажи. Здесь сложного ничего нет, но тем не менее надо все-таки лучше обратиться к юристам чтобы они составили договор со всеми требованиями закона, чтобы они защитили  ваши права как покупателя, а также право продавца в случае возникновения каких-то непредвиденных ситуаций, чтобы и вы могли потом вернуть через суд свое, а покупатель  свое через суд. Вот это что касается земли.

Дальше покупка продажа частного дома. Частный дом,  в принципе сложного ничего нет и он в купле-продаже не отличается в принципе ничем купли-продажи квартиры, единственное что в каждом частном доме должна быть домовая книга. В этой домовой книге органами паспортно-визовой службы должны ставиться отметки, о том кто зарегистрирован по данному адресу и когда он выписался. Эта книга хранится у собственника дома. В чем самое главное отличие от частного дома? Дело в том, что частный дом должен быть с землей, то есть покупая частный дом вы должны сразу определяться с землей, чтобы не получилось такого, что вы купили частный дом, а землю не купили и фактически получается, что ваш частный дом будет стоять на чужой земле поэтому частный дом всегда продается в паре с землей. Бываете что продается и без земли, но я думаю такой вариант мало кого устроит, поэтому здесь необходимо смотреть документы сразу, имеется в виду на дом и на землю.

guest
0 комментариев
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии